Kıymet Takdiri, bir taşınmazın veya taşınır malın değerinin belirlenmesi amacıyla yapılan resmi bir değerlendirme işlemidir. Kıymet takdiri, genellikle hacizli mal satışlarında, izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davalarında, borçlu ile alacaklı arasındaki anlaşmazlıkların çözülmesinde, mülkiyet devri sırasında ya da kamulaştırma durumlarında yapılır. Amaç, malın adil ve objektif bir şekilde değerlendirilmesidir
ÖRNEK KIYMET TAKDİRİ RAPORU
1. Giriş
Bu rapor, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Erenköy Mahallesi’nde bulunan taşınmazın İstanbul 3. İcra Hukuk Mahkemesi 2023/1050 E. sayılı dosyasına istinaden yapılacak değerlemesi için hazırlanmıştır. Değerleme, taşınmazın hacizli satış işlemleri çerçevesinde, piyasa koşullarını dikkate alarak yapılmıştır.
Değerlemesi yapılan taşınmaz, 1999 yılında inşa edilen 5 katlı bir binada yer almakta olup, çatı katı dairesi olarak kullanılan bir bağımsız bölümdür. Rapor, taşınmazın teknik özellikleri, çevresel faktörleri, emsal karşılaştırmaları ve güncel piyasa koşulları göz önünde bulundurularak hazırlanmıştır.
2. Taşınmazın Özellikleri ve Durumu
Adres:
İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Erenköy Mahallesi, Kültür Sokak, No:42, Kat:3, Daire:15.
Taşınmaz, İstanbul Kadıköy ilçesinin merkezi bölgelerinden birinde yer almaktadır. Erenköy Mahallesi, gelişmiş bir altyapıya sahip olup, ulaşım kolaylığı ve çeşitli sosyal olanaklar ile dikkat çekmektedir.
Yüzölçümü:
- Ana Taşınmaz Alanı: 1.550 m²
- Dairenin Alanı: 120 m²
Tapu Bilgileri:
Taşınmaz, Hasan Yılmaz adına kayıtlı olup, tapu kaydında herhangi bir ipotek, haciz veya diğer ayni hak bulunmamaktadır. Taşınmazın bağımsız bölüm numarası 15 olup, çatı katı dairesidir.
Yapı Durumu:
Binanın dış cephesi betonarme olup, 5 katlıdır. Binada asansör bulunmaktadır ve merkezi ısınma sistemi kullanılmaktadır. Binanın dış cephesi düzgün durumda olup, iç mekanlarda ise bakım ve onarım ihtiyacı gözlemlenmemektedir. Taşınmazda doğal gaz, elektrik, su gibi temel altyapı hizmetleri mevcuttur.
3. İmar Durumu ve Hukuki Durum
Taşınmaz, yer aldığı parselde imar planına uygun olarak inşa edilmiştir. 1999 yılında inşaat ruhsatı alınarak inşasına başlanmış ve 2004 yılında yapı kullanma izin belgesi alınarak, kullanım için uygun hale getirilmiştir.
İmar Planı:
Taşınmaz, İstanbul 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre ayrık nizamda inşa edilmiştir. Planlamada 5 kata kadar inşaat yapılması mümkündür.
Çevresel Faktörler:
Erenköy Mahallesi, Kadıköy ilçesinin gelişmiş bir bölgesidir ve taşınmazın çevresinde birçok sosyal ve ticari imkan bulunmaktadır. Özellikle alışveriş merkezleri, okullar, hastaneler ve toplu taşıma durakları yakın mesafededir. Ulaşım açısından kolaylık sağlanmaktadır ve merkezlere olan mesafesi 10-15 dakika civarındadır. Bölgede bulunan diğer yapılar da benzer yapılaşmaya sahiptir.
4. Taşınmazın Değerlemesi
Değerleme işlemi, taşınmazın konumu, yapısı, bulunduğu bölgedeki emsal satışlar ve güncel piyasa koşulları dikkate alınarak yapılmıştır. Taşınmazın değerlemesinde emsal karşılaştırma yöntemi, maliyet yöntemi ve gelir yöntemlerinden en uygun olanı seçilmiştir.
Emsal Karşılaştırma Yöntemi:
Emsal karşılaştırma yöntemi, bölgedeki benzer özelliklere sahip taşınmazlarla yapılan karşılaştırmalar üzerinden değerleme yapmayı amaçlamaktadır. Erenköy Mahallesi’nde, benzer büyüklükteki dairelerin satış fiyatları ortalama 19.000 TL/m² civarındadır. Bu fiyat dikkate alındığında, taşınmazın 120 m² büyüklüğünde olduğu göz önünde bulundurularak değer hesaplanmıştır.
Taşınmaz Değeri:
Taşınmazın değeri, emsal karşılaştırma yöntemiyle yapılan hesaplamalara göre 2.350.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu değer, taşınmazın fiziksel durumu, imar durumu ve çevresel faktörler göz önünde bulundurularak hesaplanmıştır.
Gelir Yöntemi:
Gelir yöntemi, taşınmazın kiralanması durumunda elde edilecek gelirlerin analizi ile yapılmıştır. Bölgedeki benzer taşınmazların kira değerleri yaklaşık 8.000 TL ile 10.000 TL arasında değişmektedir. Bu durumda taşınmazın yıllık kira gelirinin 96.000 TL ile 120.000 TL arasında olması beklenmektedir.
5. Taşınmazın Değerine Etki Eden Faktörler
Taşınmazın değerini etkileyen başlıca faktörler şunlardır:
- Konum: İstanbul’un gelişmiş ve merkezi bölgelerinden biri olan Kadıköy ilçesinde yer alması, taşınmazın değerini olumlu etkilemektedir.
- Ulaşım Kolaylığı: Erenköy Mahallesi, toplu taşıma araçlarına yakın olup, ulaşım kolaylığı sağlamaktadır. Bu durum, hem ticari hem de konut kullanım amacıyla taşınmazın değerini artırmaktadır.
- Sosyal Olanaklar: Çevredeki okullar, alışveriş merkezleri ve sağlık hizmetlerinin varlığı, taşınmazın değerini arttıran bir diğer faktördür.
- Taşınmazın Durumu: Binanın iyi durumda olması, bakım gereksiniminin olmaması ve asansör gibi özellikler, taşınmazın piyasa değerine olumlu yansımaktadır.
6. Sonuç
Taşınmazın değeri, yapılan incelemeler ve piyasa analizleri doğrultusunda 2.350.000 TL olarak belirlenmiştir. Değerleme, emsal karşılaştırma ve gelir yöntemlerine dayanarak, taşınmazın mevcut piyasa koşullarına uygun bir değere sahip olduğu değerlendirilmiştir.